昆明市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償指導(dǎo)意見

第一條  為加強(qiáng)和規(guī)范昆明市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《云南省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合工作實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。

第二條  各縣（市）區(qū)人民政府，各國家級、省級開發(fā)（度假）區(qū)管委會（以下簡稱轄區(qū)政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。轄區(qū)政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。

轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全國有土地上房屋征收與補(bǔ)償協(xié)調(diào)機(jī)制，解決有關(guān)重大問題。

第三條  轄區(qū)政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，未經(jīng)社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的，不得作出房屋征收決定。

房屋征收補(bǔ)償資金應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在交付時應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和云南省住宅竣工驗(yàn)收有關(guān)要求，產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)益爭議。

第四條  轄區(qū)政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告，公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議或者行政訴訟的權(quán)利和期限。

轄區(qū)政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?/span>

房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

第五條  房屋征收范圍確定后，不得在征收范圍內(nèi)實(shí)施下列行為：

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋、土地用途；

（三）國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、登記發(fā)證；

（四）以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續(xù)；

（五）房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；

（六）已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢房屋的續(xù)建；

（七）其它不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)的行為。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。

第六條  因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，作出房屋征收決定前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)征求擬征收區(qū)域范圍內(nèi)的被征收人改建意愿，經(jīng)90％以上被征收人同意，方可啟動舊城區(qū)改建。

多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本指導(dǎo)意見規(guī)定的，轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，根據(jù)聽證意見對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改并予以公布。

在房屋征收決定公告后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到征收區(qū)域范圍內(nèi)總戶數(shù)80％以上簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到80％簽約比例的，房屋征收決定暫緩執(zhí)行。

第七條  被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣補(bǔ)償加房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按評估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，按套內(nèi)建筑面積對套內(nèi)建筑面積的原則，并區(qū)分征收范圍內(nèi)安置與異地安置的情況，與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

第八條  被征收房屋面積、用途及獎勵戶數(shù)認(rèn)定

（一）被征收房屋面積的認(rèn)定。被征收房屋經(jīng)依法登記并取得《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）的，以《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）登記面積為準(zhǔn)。被征收房屋的《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）登記面積與實(shí)際面積不相符的，或者被征收人對面積認(rèn)定有爭議的，由具備房屋測繪資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪，并由測繪機(jī)構(gòu)、征收部門或征收實(shí)施單位、被征收人進(jìn)行三方簽字認(rèn)定。

（二）被征收房屋用途的認(rèn)定。以國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》或不動產(chǎn)登記部門核發(fā)的《不動產(chǎn)權(quán)證書》載明的用途為準(zhǔn)。如三證認(rèn)定的用途有差異，以規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的用途為準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》實(shí)施前建成的合法房屋，不能提供《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，以國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》載明的用途為準(zhǔn)。

違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償。

（三）住宅性質(zhì)房產(chǎn)的獎勵戶數(shù)認(rèn)定。住宅性質(zhì)房產(chǎn)，按一本《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）為一戶產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，但《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）上表明有多套房屋的，在計(jì)發(fā)搬遷費(fèi)、搬遷獎勵費(fèi)以及臨時安置費(fèi)（以下簡稱“三項(xiàng)費(fèi)用”）時，在規(guī)定的搬遷獎勵期限（時段）內(nèi)，可以以套為戶數(shù)進(jìn)行相應(yīng)獎勵，分別計(jì)發(fā)“三項(xiàng)費(fèi)用”。除“三項(xiàng)費(fèi)用”外的其他補(bǔ)償、獎勵，一律按一本《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）為一戶產(chǎn)權(quán)人計(jì)算。

未辦理產(chǎn)權(quán)登記或有部分手續(xù)的房屋，由被征收人提出申請后，房屋征收部門會同規(guī)劃、國土、住建、監(jiān)察、審計(jì)等部門對房屋合法性、面積和用途進(jìn)行認(rèn)定。

第九條  房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選定由房屋征收部門按照《云南省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》相關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。房屋征收部門和房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照國家和省的相關(guān)規(guī)定開展評估工作，并處理評估中的有關(guān)問題。

第十條  被征收房屋價(jià)值的評估，包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的價(jià)值和房屋裝飾裝修價(jià)值的評估。

被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照國家和省房屋征收評估辦法規(guī)定，由被征收人選取具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用最適合的方法，合理確定評估結(jié)果，評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

（一）被征收房屋為商品住宅（商品住宅是指所使用的土地是國有出讓的居住用地，房屋必須是合法建筑），以“房地合一”的原則進(jìn)行評估后補(bǔ)償，即只對房屋及房屋所在區(qū)域凈用地價(jià)值進(jìn)行評估認(rèn)定，空地、公共綠地、配套設(shè)施等價(jià)值不再進(jìn)行二次補(bǔ)償。

房改房、私有房屋，房屋垂直投影面積外的土地成本未分?jǐn)傆?jì)入房屋成本的，根據(jù)土地征收相關(guān)政策依法對土地使用權(quán)單位進(jìn)行補(bǔ)償。

不同用地性質(zhì)土地上的住宅房屋的評估，由評估公司依法選用相應(yīng)的評估辦法進(jìn)行評估后補(bǔ)償。有合法建設(shè)批文，但未取得《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）的，應(yīng)當(dāng)扣減辦理《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）所需費(fèi)用后進(jìn)行補(bǔ)償。

（二）被征收房屋為非住宅房屋的，以“房地合一”的原則進(jìn)行評估后補(bǔ)償。不同用地性質(zhì)土地上的非住宅房屋，由評估公司依法選用相應(yīng)的評估辦法進(jìn)行評估后補(bǔ)償，有合法建設(shè)批文，但未取得《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）的，應(yīng)當(dāng)扣減辦理《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）所需費(fèi)用后進(jìn)行補(bǔ)償

（三）改變建設(shè)用地性質(zhì)和規(guī)劃用途，現(xiàn)用途為經(jīng)營性性質(zhì)，但未變更房屋所有權(quán)證、土地證的，應(yīng)當(dāng)按原批準(zhǔn)建設(shè)用地性質(zhì)和規(guī)劃用途并參照現(xiàn)使用現(xiàn)狀采用相應(yīng)的評估辦法進(jìn)行評估后補(bǔ)償。

（四）涉及8.31土地上的房屋，已完善土地手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的土地使用性質(zhì)，采用相應(yīng)的評估方法進(jìn)行評估后補(bǔ)償；未完善土地手續(xù)的房屋，按照“房地分離”的原則執(zhí)行。

（五）征收有審批手續(xù)且未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，政府一旦建設(shè)須無條件拆除，拆除后可采用成本法評估其建筑物殘值予以補(bǔ)償；征收有審批手續(xù)且到期的臨時建筑，對積極主動配合拆除的可以給予適當(dāng)補(bǔ)助，不積極主動配合拆除的，無條件強(qiáng)制拆除；沒有審批手續(xù)的臨時建筑應(yīng)當(dāng)無條件拆除。

（六）征收房屋為在建工程的，應(yīng)當(dāng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估后補(bǔ)償（工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)；在建工程評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃條件等為依據(jù)）。

第十一條  被征收房屋的補(bǔ)償

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償

被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

（二）臨時安置費(fèi)、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)

1. 住宅臨時安置費(fèi)。在過渡期限內(nèi)，轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)參照同片區(qū)同類型房屋市場租賃價(jià)格合理制定標(biāo)準(zhǔn)。

《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）載明的住宅建筑面積低于55平方米的，按55平方米計(jì)發(fā)臨時安置費(fèi)。

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模R時安置費(fèi)按3個月計(jì)算，一次性支付；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門按協(xié)議約定的過渡安置期限向被征收人支付臨時安置費(fèi)，直到產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付為止。超過協(xié)議約定過渡期限安置的住宅，自逾期之月起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付后三個月止，臨時安置費(fèi)按照原約定標(biāo)準(zhǔn)的2倍向被征收人支付。

2. 搬遷費(fèi)

（1）住宅搬遷費(fèi)。采取貨幣補(bǔ)償方式的給予每戶2000元，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償加產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的給予每戶3000元。

（2）機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷、安裝費(fèi)用，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

3. 停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)房屋征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

（1）停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)，由征收當(dāng)事人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估確定；房屋征收決定公告發(fā)布前已停止生產(chǎn)（營業(yè)）的或者擅自將住宅房屋改變?yōu)樯a(chǎn)（經(jīng)營）性用房的，對被征收人不予計(jì)發(fā)停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。

（2）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模虡I(yè)、服務(wù)性行業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)按3個月計(jì)算，工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)按6個月計(jì)算，一次性支付；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按實(shí)際過渡期限計(jì)發(fā)停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。

（4）給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)谋徽魇辗亲≌课輵?yīng)當(dāng)具備下列條件：

A.被征收人應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的土地、房屋權(quán)屬證明及營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其他相關(guān)許可證件；

B.房屋征收公告發(fā)布前持續(xù)生產(chǎn)（經(jīng)營）；

C.因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失。

（三）獎勵

房屋征收部門對在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的搬遷獎勵期限（時段）內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，完成搬遷并交付被征收住宅房屋的，給予不同時段的戶獎（一處房屋多人共有的，按一戶認(rèn)定），戶獎每戶不超過3萬元，同時給予每平方米不超過300元的面積獎勵；非住宅房屋以房屋市場評估價(jià)值為基數(shù)，按照不同時段給予不超過被征收房屋價(jià)值4％的搬遷獎勵，非住宅不給予面積獎勵。超過征收補(bǔ)償方案規(guī)定的搬遷獎勵期限（時段）搬遷的，不給予搬遷獎勵和面積獎勵。

（四）特困補(bǔ)助費(fèi)

被征收人戶籍內(nèi)戶主、直系親屬有下列情況之一的，提供相應(yīng)有效證件、證明，每戶可以享受一次性不超過5000元的特困補(bǔ)助費(fèi)。

1. 五保戶；

2. 民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人；

3. 烈士家屬；

4. 城鄉(xiāng)低保戶；

5. 殘疾人。

第十二條  被征收房屋為住宅（含政府直管公房）原證載建筑面積低于55平方米的，統(tǒng)一按建筑面積55平方米進(jìn)行就近安置，不再結(jié)算55平方米內(nèi)（含55平方米）被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

征收政府直管公房的，應(yīng)當(dāng)采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，征收一戶安置賠還一套，用于安置原承租人，并重新簽訂房屋租賃合同。

征收單位自管公房，承租人未與被征收人解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式保障承租人的房屋使用權(quán)。

第十三條  征收個人住宅，被征收人符合保障條件的，房屋征收部門可以協(xié)助被征收人向住房保障管理部門統(tǒng)一申請房源，也可以由被征收人自行申請。轄區(qū)政府發(fā)布房屋征收決定公告，應(yīng)當(dāng)同時公告當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件、房源、申請方式等信息，符合住房保障條件的被征收人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障。

第十四條  房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)按照本指導(dǎo)意見，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、搬遷期限和過渡期限等事項(xiàng)，簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議。

第十五條  在征收范圍內(nèi)，需征收除被征收房屋占地以外的國有土地，按《昆明市城市更新改造土地補(bǔ)償指導(dǎo)意見》執(zhí)行。

第十六條  房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確、房屋所有權(quán)人下落不明的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的轄區(qū)政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，公告期限不得少于30天。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第十七條  征收補(bǔ)償決定書應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

（一）被征收人、被征收房屋的基本情況；

（二）補(bǔ)償方式；

（三）補(bǔ)償金額、支付期限；

（四）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積；

（五）搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；

（六）搬遷期限；

（七）過渡方式、過渡期限；

（八）申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的途徑和期限等。

第十八條  被征收人對補(bǔ)償決定不服的，依法申請行政復(fù)議，或者提起行政訴訟。補(bǔ)償決定所確定的搬遷期限不得少于15日。

第十九條  被征收人在法定期限內(nèi)既不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，作出補(bǔ)償決定的轄區(qū)政府申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)催告被征收人履行義務(wù)。催告書送達(dá)十日后，被征收人仍未履行義務(wù)的，由作出房屋征收決定的轄區(qū)政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額、專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

第二十條  簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議后，被征收人應(yīng)當(dāng)將被征收房屋的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）、《房屋共有權(quán)證》等權(quán)屬證明原件提交房屋征收部門，并出具書面委托，由房屋征收部門持上述權(quán)證、征收決定公告、征收補(bǔ)償安置協(xié)議及被征收人的書面委托及時向國土部門、房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理注銷登記手續(xù)。安置后有關(guān)稅費(fèi)減免問題由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法辦理。

第二十一條  各縣（市）區(qū)人民政府，各國家級、省級開發(fā)（度假）區(qū)管委會可根據(jù)本指導(dǎo)意見，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H制定具體實(shí)施細(xì)則。

第二十二條  本指導(dǎo)意見未明確事項(xiàng)，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《云南省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》執(zhí)行。

第二十三條  本指導(dǎo)意見由昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條  本指導(dǎo)意見自印發(fā)之日起施行。本指導(dǎo)意見施行前已實(shí)施的項(xiàng)目，仍按原相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。